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最近最现了一个有趣的市场现象,大围上盖新盘开卖,市场即时出现两种截然不同的声音,有人话「好那抵」,有人话「好狠贵」。在各大媒体的post,识睇一定睇留言。
同一份价单,同一个价钱,竟然有两种极端反应,像平行时空一样,令人不禁怀疑究大家系咪睇紧同一种样野。答案系,渠地系睇紧「同一样野」,但并唔系「同一件事」。

首先,不计纯投资者,以准买楼人士来说,简单可分为三大类:

1. 无父母支持的上车人士;
2. 有父母支持的上车人士 ;
3. 换楼人士。

而这三类人士当中,他们买楼的购买力来源又可分为两种:1. 每月出粮的薪金/储蓄买楼(俗称「食自己的打工仔」);而2和3则是楼市升浪中「累积的财富」。

在正常的市场下,两者的购买力差异性可能没有什么大分别。然而,由量宽、超低息环境、政府多年来停止造地,再加上内地购买力南移等多重因素下,过去十年楼市经历了扭曲性的暴力升值。

楼价在这种短时间内抽升的情况下,来自两种不同来源的购买力形成了巨大的差距,前者人士所计的数和后者完全是两种截然不同的概念。

前者,每月薪金与楼价完全脱节,因此该类人士会认为楼价完全不合理,是泡沫。后者,他们或其家族本身已有物业,受惠楼市的升浪,还要是细单位呎价跑赢大单位的扭曲现象(由特殊的按揭政策所致),由于购买力的提升,楼价在负担能力内,只要优质新盘开价贴市场二手价,他们便会认为抵买。

有楼/换楼人士水涨船高,具备充足的条件再入市。以资产换更大的资产是他们的成功模式,是最佳累积财富的模式。这种创富模式已大幅抛离打工仔「薪金创富」以十年以上计。

由此可见,前者所计的数是「加数」,是以每月薪金扣除开支加起来的储蓄,目标是计岩数上车。但由于他们的竞争对手是「乘数」的财富拥有者,前者所计的「加数」上车方式是永远不会计岩条数。

除非他们可以摒弃这种计数模式,否则他们永远不会成为这个市场的参与者。同一个开价,前者认为贵,后者认为平,原因并非因为产品本身的不同,而是买楼本身在他们心目中那条数根本是两件不同的事。

买楼这一件事,对于以上两种人是两种截然不同的事。由于方向性截然不同,这两类人看同一个市场会有不同的思维。例如,前者会认为买楼等如做楼奴,因为要供楼30年;后者不会认为供楼30年是真的要供30年,因为在第10年,他们可能已经又再换更大的资产,而供楼的利息他们视为租楼的成本。

有回然不同思维的原因很简单,前者一开始计的数是「加数」,打从一开始他们就认为楼价不合理,是泡沫,所有楼市传出的好消息,包括新盘的超额认购,他们会认为是戏子做戏,只叫霞姨快啲派饭盒,而不会费神去认真对新盘作深入的分析或对周边二手楼呎价作出对比,偏向以偏概全的主观判断。

对于后者而言,由于他们已经是市场的合资格参与者,他们会比较认真分析和主动去收取更多具执行性的资讯,例如会去落场了解。

由于发展商希望吸引的当然是所有的客户,当中都包括前者和后者两类人(尽管比例可能会有所不同),因此在考虑到前者的思维下,首批开价一般会比较贴市或有较大的优惠,以达至「排队买楼」和「超额认购」造势传宣的效果,有助后续的加价推售。

最后,有机会执到平野的都只会是「计岩数」的一群,抽中的甚至会说是尤如中六合彩。另一方面,永远计唔岩数的或放弃计数的人,他们永远会认为是茄喱啡做戏,直至发展商公布首批一Q清,他们都只会认为是发展商讲大话,或者会话「幻觉黎架啫,吓我唔到慨」、「睇你几时负资产」之类的酸葡萄话。

有些可能未买过新盘的KOL更说「在57倍超额认购的情况下,竟有一买家买了三伙,是太「好运」了吧」,揶揄发展商造假。由此可见他们连最基本的「游戏规则」都未曾了解。这是bias所引致的讯息不对称,令本已不公平的市场更不公平。

世上没有必赚的买卖,因为市场瞬息万变,分析最多只能按今天的市场作基础,贵与平往往都有点客观因素可言,尽管平不一定要买,贵也不一定没道理去买,买卖的决定永远都是见仁见智。

然而,大家都应尽量避免思维上产生的bias影响分析或导致讯息不对称,避免丧失基本判断平与贵的能力。两类人,前者有需要去了解后者的市场,相反后者都需要了解前者的想法,两者加起来才是一个完整的市场。知己知彼,讯息和分析会更完全。

https://starnman84.blogspot.com/2020/10/blog-post.html