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看近期新闻,不少香港人担忧未来,也有网友pm问我意见,我也拍了一条影片讨论看法。影片中提到身边一位朋友正在考虑卖掉自住楼,因他担心今次香港会出大事,股楼齐大跌,而且继续下去会愈来愈差。



朋友理性地想过两个情况,作些心理检视。第一个情况,所持有的物业现值600万元,若今天没有卖出,5年后,跌至300万元,更成了负资产。第二个情况,若今天卖出了,5年后,升至1200万元,失去持有资产升值机会。两个情况,哪一个比较不高兴?

朋友认为出现第一个情况比起第二个情况更不高兴,加上他感觉第一个情况出现的机会率较高,即他较倾向认为未来香港物业会大跌。就朋友的想法,影片中分享了不少看法,这里想提两点出来。

首先,我认为预期楼市情况,不应只用「大升」与「大跌」两个情况去考虑,而是有五个情况,即「大升」、「小升」、「不升不跌」、「小跌」、「大跌」。其实卖自住楼,只有一个情况会赢,就是未来楼价大跌,其余四个情况都会输。

主因是租金支出,就5年期,朋友卖楼后会租一间好一点,两万元租金,扣减若买楼的按揭利率支出(自住楼供款中也是蚀掉的),差价也有万多元,一年支出多了廿多万元,5年超过百万元。五年间还要多次搬屋,若楼价最终只微跌三两成也得不偿失。

另一个论点,朋友认为香港未来只会更差,当中大家可能想像的包括港元美元脱钩、外汇管制、外资大规模撤资、美国进一步在金融上制裁等,甚至中美开战。当然,要走到这几步,要让所有美资人员与公司撤离也要好几个月。

如此地步,香港的金融中心地位也将失去,最差的底线在哪?大概变成中国一个普通城市,或者好一点,似上海、深圳吧。依这底线思维去想,如何理解呢?

经济基础,价格讲供求。最差情况出现,变回上海,需求是否就消失呢?我认为即使有百多万人走掉,数以十万计的单位卖出,中央随时可放人与钱来填补,即需求还在。

股票亦然,我觉得传统民生股并不会无未来。与楼的想法相似,未来始终有人,自然要生活,有需求。就算大市跌,中央可以出手托,重点是人与钱。相信未来还有好多大型股票回归香港上市,例如京东/瑞幸。

是否就是一遍乐观呢?始终,形势天天在变,很难说,我只想提出凡事别一面倒的悲观。若读者考虑移民、投资外地资产、换美元作个保险,我也不反对。投资从来不是赌博,而是阅读环境作适当部署,而部署可以是两手准备,甚至三手或四手准备亦可。




https://youtu.be/nasYBP1NX50

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